Terlambat Dieksekusi, Aturan LTV "Menggeser" Pasar?

JAKARTA, KOMPAS.com — Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghada menuding aturan baru Bank Indonesia mengenai loan to value (LTV) atau rasio pinjaman terhadap nilai rumah dalam kredit pemilikan rumah (KPR) terlambat dieksekusi. Meski terlambat, aturan tersebut dinilai masih efektif meredam aksi spekulan.

Hal tersebut disampaikan dalam diskusi bertajuk "Kawasan Favorit dan Tren Pergerakan Harga Rumah di Jabodetabek", Selasa (16/7/2013) petang. Namun, dalam diskusi tersebut, justru berkembang pandangan lain, yaitu kemungkinan pergerakan investor ke pasar kelas menengah dari menengah atas akibat pengaruh LTV. Dengan kata lain, ada potensi munculnya pergerakan pasar.

Sebagai informasi, BI mengemukakan bahwa rencana aturan LTV akan berlaku mulai 1 September 2013 mendatang. LTV KPR kedua maksimal sebesar 60 persen. Sementara LTV KPR ketiga maksimal 50 persen. Menurut rencana, aturan ini hanya berlaku bagi luas bangunan lebih dari 70 meter persegi. Menurut Ali, kemungkinan tersebut bisa saja terjadi.

"Selisih yang kalau kita bilang Rp 300 juta sampai Rp 1 miliar itu menengah, Rp 1 miliar ke atas sudah menengah atas. Nah, ini daerah abu-abu. Yang atas masih bisa masuk di angka Rp 800 juta. Ini akan membuat kategori menengah atas jadi beda lagi karena investor segmen menengah atas sebagian ke segmen menengah," kata Ali.

Menurut Ali, saat ini pengembang mulai "melirik" pasar menengah ketika pasar menengah atas mulai menunjukkan tanda-tanda perlambatan. Properti memang tidak akan turun nilainya, tetapi pertumbuhan harga jauh lebih lambat dari sebelumnya.

Ali mengatakan, ia memantau perlambatan di daerah BSD Serpong. Dari 70 persen kenaikan dalam setahun pada 2009 hingga 2011, kini hanya 25 persen pertahun.

"Pengembang tidak bisa menggoreng lagi harganya," ujar Ali.

"Ketika harga pasar jenuh, pengembang akan melihat pasar yang lebih bawah. Yang sebetulnya pasar lebih tinggi di sana, pasar menengah," imbuhnya.

Namun, Ali juga mengatakan, meskipun investor beralih dan banyak membangun di sektor menengah, bagi pengguna akhir (end user) harga rumah tidak akan rendah. Tentu, semakin tingginya harga rumah, masyarakat juga akan semakin sulit mendapatkan rumah.

Menurut Ali, kebijakan LTV ini tidak terintegrasi dengan rumah menengah bawah. Kebijakan tersebut mungkin mampu meredam aksi para spekulan properti. Namun, menurut dia, lambat laun harga properti menengah bawah pun akan naik. Di sinilah seharusnya peran pemerintah
bekerja, lewat bank tanah. Pemerintah punya kekuatan untuk mengatur harga tanah dengan bank tanah tersebut.

Menutup pembicaraan, Ali menekankan optimismenya bahwa mekanisme pasar mampu membatasi "pergeseran" ini. Selain itu, berbagai aturan, seperti hunian berimbang, juga diharapkan mampu meredam pergeseran pasar dari kelas menengah atas ke menengah.